【拍卖案例022】专业拍卖：为国有企业提供全流程的服务

集思广益，找准目标打攻坚战

——从静安区长安路某大厦部分房屋拍卖说起

 

上海金沪拍卖有限公司多年多次参与国有资产等拍卖工作，我司自始至终高度重视，每次接到标的都在第一时间成立专门的项目小组，明确分工，相互合作，制定周详的拍卖计划，认真做好标的勘察等前期工作，在上拍后投入大量精力做好广告宣传、招商引资等一系列活动，每一次都能圆满完成委托方的拍卖任务，为国有资产的保值、增值做出贡献。

“静安区长安路某大厦部分房屋”房地产拍卖就是其中一例。拍卖标的共计48套办公用房，为国资委下属某世界500强企业所有房产。东至恒丰路，南临静安洲际酒店，西近长安路，北临北横通道。该楼盘于1990年竣工，由于建造时间相对比较久远，标的大楼设施老化现象较为严重；整个大楼业主较多，有企业、有其他组织、也有自然人；物业管理较为松散，进出人员比较复杂。




第一部分 拍卖经过

一、前期调查

委托方委托我司拍卖该标的，我司立即为该标的制定了一整套拍卖实施方案。由于标的处于长期空置状态，处于安全考量，电力及空调均已切断，本着对客户负责的态度，我司业务人员连续一周，带着照明头盔，冒着35摄氏度的高温，将所有48套房屋进行了基本的清扫工作，使房屋焕然一新。同时派遣经验丰富的同事走访部门调阅标的相关资料，最终从招商材料的制作到招商主要对象的筛选、汇总直至最后的拍卖方案，都进行了充分的讨论，分析了各种情况，尤其是标的的优缺点，所有工作的核心是确保在最短时间内拍卖成功。

二、寻找优势

经我司的专业分析，尽管标的存在楼房老旧、人员混乱、停车位少等等不少缺点，但仍存在不少优势，如地理位置位于新客站商圈、物业收费明显低于周边商务楼、出门即是北横通道驾车和公共交通均无比便捷等。这些优势应该在招商过程中予以重点推介。在招商过程中我司充分考虑到面与点的关系，既要从面上铺开，扩大信息的受众面，又要精准地将招商信息推介到深度意向客户的手中，集思广益，找准目标打攻坚战。方向明确了，公司上下协同，一组人员负责在媒介上推介，通过报纸、网络、微信、微博进行面上的铺开工作。

由于疫情的影响，自2019年以来，全国的办公房市场持续低迷，出租率连续走低，极大地妨碍了众多投资者对于办公楼的投资意愿，加之拍卖价格偏高，一时间咨询者寥寥。

为了最快速度成功处置标的物，在上海最炎热的7月，我司工作人员印制了大量的标的物宣传资料，兵分二路，一路在标的物一楼大堂发放资料；另一路每天上下班高峰时间在附近几幢办公楼主要出入口外进行分发。功夫不负有心人，经过连续半个多月的努力，终于有几家意向客户对标的产生兴趣。

三、拍卖成交

有了意向客户，我司强大的专业能力有了用武之地：积极安排好看样工作、回报率模型分析、税费测算、安排专业律师对竞买合同进行解读、后续资金方案设计等等。经过一系列专业细致的服务，客户在惊叹我司专业性之强的同时，对标的也产生了收购的决心。

正是由于我司在整个拍卖前期工作中的努力和付出，顺利解决了一个接一个依附在标的物上许多瑕疵和难点，在8月举行的专场拍卖会上，该标的顺利成交，并且实现了国有资产的保值增值，各方当事人均表示满意。委托方更是高度肯定和赞赏金沪拍卖在处置疑难标的的规范、专业、快速和灵活多变的能力。

 

第二部分 案例特点

通过这桩案例，我们清晰地看到拍卖机构在国有资产转让特别是复杂的国有资产转让中与其他交易平台相比有着突出的作用和明显的优势。

拍卖机构具备双向服务功能。为买卖双方所不同的需求提供完备的安全保障、拍卖流程、专业的拍卖服务。

一、客户资源广泛

长期客户资源的积累，每一次参与拍卖而未竞得标的的客户都是未来拍卖标的的潜在买家，也是拍卖企业的资源和财富。

2020年11月，该标的买受人在我司的推荐下，又一次通过司法拍卖平台成功购置了一处商业房产。

二、专业能力过硬

在拍卖之前提供政策咨询、回报率分析、合同解读，不同类型的客户，不同的标的背景，向其推荐最合适的拍卖标的；作为拍卖机构，有责任也有能力提供专业的服务。

三、资金监管严密

在委托客户和买受客户对其支付安全有特殊要求，拍卖机构能提供资金的监管职责和服务功能，严格按照约定的收付要求和条件，同时对资金支付的用途、支付的时间进行严密的把控，确保各方资金的安全。




第三部分 经验体会

总结多年来的工作经验，认识到作为拍卖机构，自身的服务工作必须严谨细致。不仅要求在对拍前、拍卖过程中、拍卖成交后各个阶段，而是贯穿在整个工作过程之中。

我们认为，拍卖公司在国有资产标的处置过程中，应该确保提供专业、高效、全面的优质服务。作为国有资产拍卖机构，应在项目工作中做好自我定位，完成应尽的职责。攻克难题的过程也是自身得到提升的过程，我司在经历了这次国有资产拍卖后，总结讨论，将拍卖信息、法律法规等整理成文档，便于以后遇到诸如此类的情况可作参考。只有身经百炼，才能不断提升，才能强化自身的业务能力，增添一份信心，为拓宽业务渠道奠定扎实的基础。

一、职业价值感

通过本次“静安区长安路某大厦部分房屋”房地产拍卖标的，也让我们对拍卖有新的感悟和理解，只有把你从事的工作转化为你的职业、你的事业，你才会有职业的投入感，才会有职业的价值感。我们每个人一定要努力培养自己对我们职业的热爱。一个人最大的幸福是自己所从事的工作是自己最喜欢的事业。

二、实践联系理论是出路

对于该标的相对复杂的情况，我们也是积极的进行沟通，对于意向客户，我们先要学会倾听，然后再跟他沟通，通过语言、专业的标的物宣传资料及完善细致的服务，让意向人和委托方对我们的专业性非常肯定。金沪一直坚信不是理论联系实际，是实践联系理论，我们是以实践为出发点的，实践联系理论是我们的出路。

三、日清日事

在处置该标的时我们同样遇到了一些困难，48套办工用房、长期空置室内设施相对凌乱、大楼业主也较多、物业管理比较松散，在标的相对复杂并且数量多的情况下，我司人员有条不紊，通过制定任务清单，制作日程安排，将复杂繁琐的事情归纳成简单明了一目了然的形式，方便了我们在整个拍卖流程中的工作。并且我们需要学会两个技能：一个迅速回复命令，一个日事日清，两个工具，两个习惯，时间管理里面，你只要掌握这几样东西，绝对不会变成那种“最后一分钟的经理人”。这对于我们对该标的的处置中有了极大的帮助。

综上，在我们工作中，我们要保持积极昂扬向上的精神状态。哪怕今天碰到了批评没关系，是错了，错了想办法改正，想办法去找原因，而不是在那边抱怨，在那边消极，在那边抵触，不是这样去想，这种人生心态很重要。同样的我们要对自己无论时生活中还是工作重有一个明确的、明晰的目标。如果一个人没有一个明确的、明晰的职业生涯规划，他就不会有明晰的目标。反过来，一个没有明晰目标的人，他在生活中工作中要走向辉煌，其实是很难的。

（供稿：上海金沪拍卖有限公司）

 

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