【案例】切实做好社会委托拍卖服务

案例一

我司受纺织控股集团委托拍卖位于杨浦区隆昌路的3幢房产，其土地用途为：教育和学校用地，带租约且租约期限较长，且在其土地上带有众多违章搭建的商铺在使用，其中租户有9户，需整体拍卖。

一、在勘察中发现标的瑕疵

接受委托后，我司业务人员对3幢房产实地进行勘察调查，并走访相关部门咨询了解一切瑕疵情况，了解到该房屋存在着三大问题：一是土地, 其土地性质原为教育及学校用地，且国家对其用地有诸多规定，拍卖后房产无法过户。二是该房产周围有众多的违章搭建的商铺，由 于历史原因已存在好的年，已成规模，而且开墙铺店，已改变了原有用途，租约较长都尚未到期，租金便宜，租户都已在此经营多年，许多商户已依赖于商铺，将商铺作为生存的保障，拍卖成交后清场工作将成为一大重要问题，而且房产现状租赁面积与房地产交易中心记载划分面积完全不相符，已被重新打通划分。三是从规划部门了解得知，此地块已被重新规划成绿化地带，无法办理过户，使拍卖工作陷入了僵局操作上显得有一定的难度。

二、在优先中确定拍卖定位

我司将了解到情况及时和委托方进行了沟通汇报，但委托方还是表示要求我司想办法尽可能将此房产予以处置掉。在此情况之下，我们会同业务部、法务部进行研究，集思广益、攻坚克难，如何合理合规帮助委托方将该房产拍卖处置成功。大家感到，拍卖不能因循守旧，对出现的新问题应采取积极有效的方法在规避法律风险的前提下予以解决，最终研究决定用房产权益的方式来进行拍卖。

三、在拍卖规定中制约竞买人

在操作上用特别规定进行详细告知来规避风险，拍卖成交后，委托方与竞买人双方签订房屋权益确权转让协议来解决，权益转让协议中把买受人竞得的房屋所有权益都予以明确，包括今后房屋需要处置，委托方需要配合等一一表述清楚。最后，我司在拍卖前把所有瑕疵问题用特别告知方式，在拍卖前告知所有意向竞买人，要求意向竞买人进行瑕疵了解谨慎参与拍卖的承诺书书写，并需竞买人阅读我司特别规定认可签字后方可参与竞拍。 通过我们不断推介、解答、招商洽谈，拍卖当天，有5个竞买人参与拍卖，最终远远超出了委托方委托价格成交，同时得到了委托方纺织控股(集团)的表扬与赞赏，赞赏我们在处置 疑难标的上的规范、细致、认真、灵活多变处置能力。

案例二

2015年初我司受委托拍卖于上海普陀区西康路1407弄6号201室、202 室、203室共三套房，性质为住宅，要求整体拍卖。

一、认真调查标的

接委托后，我司人员去现场进行实地看房，了解到该房产的实际情况。该房产历史上一直是企业办公使用着三套住宅，已将住宅基本结构进行了完全的改变，三套住宅墙体、划分、形状全部改变打通成一个整体，煤、卫也已多年废弃。我们多次进行周边走访，摸排此房产价格及情况，在当今房产形势不景气当下，我们认为，小面积优于大面积的出售，而且容易成交，委托方利益也能得到最大化。

二、提出拍卖建议

最终，我们提出是否可改变我们常规的拍卖，果断大胆提出有我司先垫付整改费，成本再加之拍卖起拍价上的办法，将三套房恢复原样，然后分三套进行拍卖处置设想。我们将此想法与委托方进行了几次沟通，说服委托方放弃整体拍卖的初衷。可喜的是，委托方采纳了我司的意见，并指派其施工队进行了恢复性整改，使拍卖标的的面貌焕然一新。

三、成功组织拍卖

在我司的积极推招下，吸引了众多购房者，在拍卖会当天有6位意向竞买人参加了竞拍。通过来回竞拍，最后成交价大大超出了委托方的预期。看到此景，员工们的心里都感到甜滋滋真回味无穷，让我们感到每次工作过程便是一次学习的机会，唯有细致严谨的工作作风，细化 落实到整个拍卖流程中，才能使公司在激烈竞争中站稳脚跟，在行业中树立起黄浦拍卖品牌形象，以专业诚信的服务赢得社会及行业尊重。

综上所述，我司严格遵循各项法律法规，诚信经营、规范操作，对每件标的物，切实做好拍前、拍中、拍后三个阶段工作，以热情的服务态度，熟练的专业操作手段和良好的沟通协调能力为委托方服务，保障当事人的合法权益和利益最大化而努力。相信我们有实力、有能力一定会为贵司提供优质、高效的拍卖服务。

(文 / 上海黄浦拍卖行有限公司)

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