【拍卖案例001】积极进行税负筹划确保拍卖成交

要点提示：遭遇巨额税负是当前房地产拍卖经常遇到的问题，因为税负过高，使不少拍卖因此被迫终至。其实，国家就税负交纳有一系列法律法规和政策，并不是一成不变的。因此需要拍卖公司既需要积极进行正常的拍卖运作，也需要掌握有关法律法规政策，在此基础上，于法律法规框架下谋划解决方案，这既是促成拍卖的需要，也是显示一个拍卖企业专业水准和运作能力的试金石，是区别拍卖机构运作和仅仅提供网络交易方式的差别的核心所在。

 

积极进行税负筹划确保拍卖成交

      ——巨峰路12套住宅房及宝山区11套住宅房拍卖税负筹划案例

 

上海国拍为国家的经济建设、公共财产的处置、金融不良资产的出让、国有企业存量资产盘活、文物艺术品回流和市场规范、社会闲置财产的交流、政务公开物资处置和车辆改革等做了大量有益工作，充分体现了拍卖行为的价格发现功能和公开透明原则，巨峰路12套住宅房及宝山区11套住宅房拍卖税负筹划确保拍卖成交案就是其中一例。




一、项目背景

2015年3月，上海国拍受某央企委托，公开拍卖其拥有的位于上海市巨峰路12套住宅用房。该央企是我国最大的油气生产和销售商，为世界最大的石油公司之一。本次委托方的某石化公司自2010年划归中石油，是多种经营为一体的综合性炼化地区公司，为国有控股公司分公司。

2015年5月，上海国拍受另一央企委托，公开拍卖其拥有的位于上海市宝山区12套住宅用房。该委托方为央企的下属公司。

上述两个拍卖项目的委托方均为中央大型国有控股、集团公司的下属分公司或子公司，按照国有资产管理部门产业布局的要求，处置在上海的住宅房地产项目。




二、房地产拍卖遭遇过户交易税费困惑

（一）政策背景

根据中华人民共和国《拍卖法》、商务部《拍卖监督管理办法》、国务院国资委《企业国有产权交易操作细则》的相关法律法规，交易应该履行等价有偿和公开、公平、公正、竞争的原则进行，上海国拍公司取得上述两家央企的委托后随即开展拍卖工作。

鉴于委托方异地央企的背景和委托拍卖标的特殊性，上海国拍公司成立了项目组，合理分工、紧密协作、各司其职。

(二)拍卖招商及拍卖会的组织过程

项目组成员多次对房地产标的所在地及其周边环境进行了调研，同时对房地产的特色、短板、做详尽的分析，通过微信推介、公司官网推介把房地产投资价值充分展示给意向竞买人。

经过与委托方的密切沟通、取得同意后，上海市巨峰路12套住宅房分别于11月6日,11月28日,12月12日,12月26日举行拍卖会，总拍卖成交价达1687万元。

上海市宝山区11套房产年分别于9月20日、9月29日、10月27日、11月17日、12月8日，12月29日举行了6场拍卖会，合计成交金额为1490.8万元

(三)交易过户方显攻坚战威力

巨峰路房地产标的，是委托方早年购入的自有资产，在办理房地产交易过户工作中须涉及缴纳大额的交易税费（如按原值180万元的价值计算，土地增值税须缴纳900余万元），经我司多次与相关税费机构开展沟通工作，并多次与委托方协商一致后，最终采用相关房产的资产重置成本法核算，相关土地增值税仅缴纳了300余万元，为委托方的资产有效增值近600万元。

宝山区房地产标的，是由委托方分批分次推出拍卖，经多次实施拍卖工作后，已拍卖成交11套房产，成交总价达1490万元。同样也是由于该批房产是委托方90年代初期购入的自有资产，在办理房地产交易过户工作中缴纳相关税费时，如按原值260万元的价值计算土地增值税须缴纳700余万元，经我司多次与相关税费机构开展沟通工作，并多次协商且最终商定的方案得到通过，相关土地增值税仅缴纳了300余万元，为委托方的资产有效增值达400万元。

经过坚持不懈努力，最终完成了房地产权证的过户手续。




三、集思广益，多方协调，促成交易过户

(一)本项目的操作难点在于交易过户时遭遇巨额税负，而这超出了拍卖公司职责范围

委托方委托拍卖房产标的，受到国资委国有产权、资产转让的相关法律约束；拍卖公司接受委托拍卖，严格按照《拍卖法》及“三公原则”规范执业，在这个过程中，是委托方各级部门、拍卖人和买受人的三方关系。在拍卖人协助委托方和买受人办理房地产交易过户手续的过程中，法律主体增加为五方，即税务部门和房地产交易部门且后者成为“主角”。“主角”说一不二，说啥是啥，必须照办。本案例中，拍卖人在其中发挥了主观能动的重要作用，最终是拍卖人促成了标的交易过户手续。

（二）学习税法拨疑云找思路

根据现行税收政策的规定，委托方出让房地产应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税。

在土地增值税方面，转让（销售）旧房或旧建筑物，以拍卖成交额（销售收入）减去扣除项目金额，按增值额计算缴纳土地增值税，其中扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格以及与转让房地产有关的税金。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地、房屋及建筑物的评估价格的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

按照上述税法计算，浦东新区巨峰路购入时间较早，原值约为180万元左右，需要分别缴纳土地增值税须缴纳900余万元.

宝山区标的，委托方90年代初期购入的自有资产，原值约为260万元,需要缴纳土地增值税须700余万元。

（三）寻求专家，突破难点

上述巨额税费将近拍卖成交价款的百分之五十，倘若按此计算并交纳，一方面会加大委托方的税费负担；另一方面造成国有资产转让中交易费用大幅增加，将直接影响委托方出让决心，造成新的法律纠纷。

1、抽丝剥茧，找最适用法律法规

我们组织人员翻阅相关的资料，特别是央企和上海市房地产交易的各项政策，发现税法上的股权转让法、在建工程法等合理避税方法并不适用本案，项目人员严格按照国家的相关政策进行排序、分类，利用网络的优势，逐一分析具有可比性的案例，充分寻求了解通过拍卖方式帮助企业实现自有房地产销售的各类情况。

发现：由于2个委托方属于非房地产开发企业，对其转让房地产中收入及扣除项目的认定，应该按照《土地增值税暂行条例》及实施细则等相关文件的规定进行，以委托方（纳税人）转让房地产所取得的收入减除增值额的扣除项目后的余额计算纳税，对转让收入或扣除项目存在不实情况的，可以进行评估或核定征收。

评估，按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）、《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地征增值税中有关房地产价格评估问题的通知》规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及附属物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可以委托由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所进行评估，评估价格必须经当地税务机关确认。

至此，我们取得了重大突破。由于近年来上海房地产价格大幅增长，该房地产标的应该扣除的原始金额与现时价格差额巨大，属于“扣除金额不实的”情况，应该由评估机构按照房屋重置成本法和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

2、走出去求助外脑，完善思路。

按照上述经过有资质的资产评估公司按照重置成本法重新对现有房地产进行评估，进行扣除额计算的思路，我们寻求“外脑”的理论支撑和政策支撑。

我们拜访了上海财经大学及金融专科学校的教授、老师；咨询税务所的有关专家，获取充分依据后，我司多次与相关税务部门开展沟通，并多次与委托方协商，形成统一意见。税务部门最终同意采用成本重置法，依法依规、公平公开、平稳推进的原则解决妥当，使标的能够合理定税、完税，使得房地产交易过户问题得以圆满解决，使本项目的转让能顺利进行。




四、案例启示

这两个房地产交易项目操作周期长，因为涉及巨额税负问题，专业性强。

两个委托拍卖标的有历史原因，受到上海房地产价格大幅增长的影响，在实际操作过程中又不能请委托方经常前来上海进行各类调研和咨询，为了不影响拍卖进行，我们不断通过电话、微信等与委托方、买受人进行沟通，并对项目组人员进行培训，对项目信息、操作方式及时把控，提前预判项目运作过程中存在的风险点，碰到问题及时协商。通过税法学习，找到初步解决方法后又不断进行论证，结合我们对房地产标的及上海房地产市场的了解，设计合法合规的可操作性方案，最终促使拍卖成交。事实让我们深刻认识到，拍卖机构必须具有“眼观六路、耳听八方”的技能，必须善于学习跨行业法律法规，通晓资产拍卖的一切形式。

实践中，大多数拍卖标的均存在这种或那种问题，拍卖机构绝不仅是“台上敲敲榔头、台下牵牵手”的角色，而是必须发挥主观能动性，拍卖前为委托方出谋划策，达到国有资产交易价值最大化；拍后，积极协助买受人办理各项过户手续；全程合法、合规、虑及各方利益才能充分实现拍卖人的价值。通过此案例，公司深深明白，争取委托方的充分理解和配合，借助外脑，整合律师，会计师事务等机构资源，形成各方优势互补，相互配合，齐心协力的局面，是确保项目顺利完成的重要保障。

（供稿：上海国际商品拍卖有限公司）

 

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