【行业风采】践行宗旨，兑现承诺（之一）

坚持专心，保持专注，铸就专业

——上海市同丰路666弄地下95个车位拍卖小记

 

2021年7月20日上午，上海市公共资源中心1号拍卖厅人头攒动，前来参加拍卖会的竞买人，或咨询，或交流，对上海市虹口区同丰路666弄的地下车位剩余的22个车位志在必得。

（一）溢价成交

当天十点，上海金磐拍卖有限公司组织的拍卖会如期举行。拍卖师宣读《拍卖规定》，介绍拍卖标的，提示竞买人——本场拍卖会的22 个地下车位，从2021年7月17日10时起在公拍网上开始线上拍卖，历时72小时的网络竞价阶段结束。“现在，开始现场与网络同步拍卖”拍卖师着重宣布。

当拍卖师报出起拍价，多位竞买人齐齐举牌，竞争激烈。一个车位的竞价次数少则30次、多则90次。拍卖会持续了3个小时，最后，22个车位全部溢价成交。

车位拍卖成效均价，36万元/车位，与前两期的车位拍卖成交均价32万元/车位相比，增幅明显，其中有一个车位的成交价高达39万元。

至此，在金磐拍卖公司组织下，在上海市公共资源拍卖中心（公拍网）的协同下，人民法院从2020年7月委托的上海市虹口区同丰路666弄95个地下车位，经过一年的“长线服务”，为人民法院的强制执行的结案具备了条件。

（二）破解难题

难题一， 物业管理方推诿甚至不配合。金磐拍卖公司工作人员深入调查，了解到物业管理在没有得到开发商授权的情况下，对外出租，获取租金。对此，主动联系申请人，邀请物业管理负责人商议项目推进。在三方沟通会上，拍卖公司工作人员解读拍卖法、司法解释，强调的司法执行的严肃性。申请人确认了车位租金的收取时效，物业管理方评估了利弊，承诺支持人民法院、配合拍卖公司。从而排除了拍卖启动不了的障碍。

难题二，开发商（被执行人）不作为。拍卖公司工作人员在拍卖前期勘查标的时发现，车库维护缺位，车位编号模糊不清，有的车位无法确定。面对标的数量多、车库环境差、辨识度低等困难，拍卖公司工作人员先是多方位拍照，同时全程拍摄视频，后与平面图逐一核对，确认两者一致，再将车位编号重新上色。这样，拍卖标的展示清晰、竞买人看样无误、买受人受领到位等一一落实。

难题三，车位“承租人”一时不理解。多年来，物业管理方对外“出租”车位，小区“承租人”得知车位将拍卖，有人对“固定车位”将不“固定”到自己，有着负面情绪，个别人表示拍卖成交后不配合移交。对此，拍卖公司研究并实施工作方案，一是“前移法”，即在小区内设立摊位，与前来咨询的小区业主进行沟通，风雨无阻，宣传拍卖，专业答疑。二是“借力法”，即在物业管理办公室，用物业管理方的直线电话，与业主联系，征得业主同意，上门解释拍卖流程。三是“交心法”，拍卖公司与有意向参加拍卖会的业主深入沟通，介绍拍卖特点和功能，鼓励业主竞争“承租”的车位。由此，一个业主理解了，多个业主响应了，绝大多数业主表示参与竞买。

（三）规范操作

住宅小区的地下车位不同于住宅，但与房产、业主、标准密切相关。拍卖公司工作人员完成现场调查工作，紧接着前往房产登记管理部门，咨询车位交易的相关规定，调阅车位的相关资料。在此基础上，形成了调查报告，标志着拍卖前期工作告一段落。

确定“谁可参加拍卖会”。根据《上海市住宅物业管理规定》《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》等相关规定，住宅小区的车位拍卖（转让），交易对象（买受人）仅限于标的所在小区的业主，且“一户业主，一个车位”。

确定“怎么拍卖”。若要保证车位拍卖成交后买受人的车位权利登记（加载）在本人的《房地产权利证书》上，就必须做到在拍卖前对竞买人的参拍资格进行预审。因此，拍卖公司向人民法院建议，95个车位的拍卖方式——“网络预竞价+同步拍”，即先在“公拍网”上进行72小时的在线拍卖，再进入到现场与网络同步拍卖。

确定“72 小时后同步拍”。设置合理的竞买人登记拍卖的截止时间，而竞买人可在线申请转入线下复审，也可线下提交相关材料，进而取得竞买人资格。竞买人可先在公拍网上参加拍卖会，也可到上海市公共资源拍卖中心参加线下同步拍。在前72个小时的在线拍卖阶段，竞买人登陆公拍网并出价，72小时后，拍卖师主持拍卖会。拍卖标的在72小时在线拍卖阶段的最高价，作为现场与网络同步拍卖阶段的起拍价，而公拍网的专业拍卖系统作支撑。现场竞买人与网络竞买人在拍卖师的引导下表示本人真实意愿，拍卖师会遵循“价高者得”原则，将出价最高的竞买人确定为买受人，让司法强制拍卖始终处于阳光下。

（四）专心致志

同丰路666弄地下车位第一批拍卖会定于2020年9月14日-17日，第二批拍卖会定于2020年9月15日-18日。拍卖公告于8月14日刊登在《上海法治报》上，同日发布于“公拍网”。

深入调查找原因。第一次拍卖结果并不如预期，仅成交了54个车位，流标41个。个别车位略有竞价，更多的车位是以起拍价成交。

随后，在2020年10月9日再次刊登拍卖公告，并在“公拍网”发布。2020年10月26日-29日对流标的41个车位组织了第二次拍卖会。此次拍卖会成交19个车位，大部分车位以起拍价（保留价）成交。

两次拍卖之后，拍卖公司进行了专题分析。综合标的情况、竞买人情况、拍卖情况，决定对小区地下车位进行深入调查。经分析，小区地面尚有不少临时车位，相比周边小区，停车费也不高。比对评估机构的评估报告，拍卖保留价较高，似乎没有太多的优势。与此同时，从物业管理方了解到，出现不实传闻，使得很多业主观望。

针对问题调策略。拍卖公司将情况分析和拍卖建议报请人民法院，在人民法院的主导下，探讨调整价格策略。同时，对周边住宅小区车位价格进行对比，制定扩大宣传、针对性做工作的新的拍卖方案。

第三次拍卖公告发布后，拍卖公司工作人员前往小区，在每幢楼道公示栏上都贴上拍卖公告，并通过当地居委会加入社区群进行推广招商。到拍卖登记截止日，竞买人登记数远超过待拍卖的车位数。

全程服务化矛盾。拍卖成交并不意味拍卖工作的完结，同丰路地下车位的拍卖后续工作中，还是遇到了不少困难。

首先，地下车位拍卖成交数量较多，承办法院开具法律文书的工作量非常大。拍卖公司预计到买受人等待法律文书时间会较长，就主动与物业管理方商议，为体谅业主急需办理变更登记的迫切尽情，微调了流程，即在每批次买受人付清成交款后，先行办理地下车位的现场移交手续，物业管理方协调买受人（业主）和车位原“承租人”的交接，最大程度安抚了买受人的焦虑心情。

其次，95个地下车位权属在开发商（被执行人）名下，现实情况下人去楼空，无法取得相应的材料，使得车位变更登记手续的办理异常艰难。对此，拍卖公司以“四沟通”的方法，化解矛盾，一是与税务部门商协，以解决清税问题。二是与物业管理方讨论具体方案，以解决实物交接。三是向维修基金管理处咨询，以解决业主义务履行。四是与建设银行沟通，以解决款项结算。经过多角度寻找线索、多次协商、多次优化方案，最终为买受人一一打通所有关节，顺利完成变更登记手续。

再次，从2020年初起，新冠疫情常态化且复杂多变，对买受人（业主）办理审税、缴税、登记、换证等手续带来挑战。为了登记手续不延后、同时保障各方人员安全健康，拍卖公司工作人员与房产登记交易中心进行了协商，在规定时间内设专门窗口，为买受人（业主）进行审税、登记手续，减轻了各方压力，保证了所有买受人有序换取了有车位登记的新产证。虽然，拍卖后续工作不是一帆风顺，但是买受人对拍卖公司各岗位的工作人员给予高度认可。

服务是产品，产品保质量，这是作为中介机构的拍卖公司的生命线。上海金磐拍卖有限公司本坚持优质服务赢得信用、专业服务赢得客户的经营理念，加强团队建设，提升专业技能，强化规范管理，不断提升服务水平，确保司法强制拍卖公正、高效。

（供稿：上海金磐拍卖有限公司）

上一篇：【行业风采】上海国泰拍卖行有限责任公司蒋荣方同志荣获黄浦区商业杰出人物称号

下一篇：【行业风采】践行宗旨，兑现承诺（之二）