【拍卖案例017】知难而上，处置国有资产显功力

提示：本案拍卖标的分属多家国有银行，权力属关系复杂，瑕疵众多，曾经多次试图进行处置，均无功而返，老庙拍卖凭借丰富经验和实际运作能力，精心筹划、精心施工，最终完成处置任务，体现了拍卖机构处置国有资产的能力和智慧。




知难而上，处置国有资产显功力

 

老庙拍卖公司委托，对权利人工商银行，农商银行，长城资产，信达资产名下的国有资产抵押物、位于上海奉贤区泰日镇大叶公路118号、头桥镇大叶公路87号的房地产标的进行处置拍卖。

破解难题

在接受委托后，本公司对标的物进行了实地勘查，发现如下问题：

1、该标的抵押权人涉及工行、农行、长城资产、信达资产等多方。情况十分复杂。

2、标的地理位置特殊，地跨奉贤区二个镇政府，其中一个标的分别属于二个不同区域管辖范围。

3、抵押标的面积与预测面积不符。

4、该标的部分资产已处置，但没做权属变更。

5、该标的部分面积为划拨土地（黄证），不能进行产权交易。

6、该标的面积中厂房部分已被全部打通，面积无法与权证相对应。

7、该标的权利人不配合，从“进门”开始就一路设难。

8、该标的权利人为非正常纳税户，企业有欠税且所欠税费金额不明。

9、该标的上建造的厂房已被打通且内有大量堆放物。

专业运作

针对上述九大难题，凭借以往处置类似资产经验，公司决定从以下方面着手运作：

1、至奉贤区房地产交易中心查阅房产信息。

2、至规土局了解划拨土地（黄证）可否变性为（绿证）。

3、至测绘局调取房地地籍图纸。

4、走访四家银行资产管理部门，了解标的面积情况，听取委托处置要求及资产已转让无变更权力情况说明。

5、走访标的权利人注册的税管分局，了解欠税情况，对税管政策的可行范围进行探讨，以便在拍卖后，在税政允许范围内，合情、合理、合法避税，立争实现抵押权人利益最大化，确保国有资产不损失，确保资产回收成功。

6、走访标的权利人，告知此次标的处置的必然性，要求权利人全力配合，有困难可以提出来，协商配合解决。

7、标的权力人提出拍卖标的需要按平方米交纳粮差补偿款的要求，本公司在听取请求后，要求标的权利人不设难，不阻扰，全力配合。

公司在无数次的查询、走访、沟通、探讨中找到了解决问题的办法：

1、本公司汇总了房产面积分配图，分别对抵押权人的面积按份划分清楚。

2、根据图纸信息，至标的实地对产证面积进行人工测量，并进行分别标识，做到分厘无误差。

3、根据实地测量得到的面积，走访抵押权人和标的权利人，让抵押权人和标的权利人确认该份面积，做到分厘无误差。

4、根据标的权利人要求解决粮差补偿款问题，经过协调确定分别按不同的房地产权证号和土地状况及房地产现有承租情况，将整个房地产分为5个标的，并在大叶公路房地产拍卖的专项协议中，明确了不同标的的买受人须按当地镇政府的要求，一次性支付不同金额的粮差补偿款项（即按土地价值的30%由买受人支付），作为竞买的必要条件。

5、根据四家抵押权银行要求，分标的各自清算，要求确定拍卖规则，落实到具体拍卖标的。

6、根据走访管理部门了解的情况，针对（黄证）划拨土地不能产权交易的特殊性，公司决定分二步走。第一步，先将“绿证”可处置的先拍；第二步，再协调“黄证”标的的拍卖。先易后难，分阶段实施，首拍成功即进行第二轮拍卖。

7、经过多次走访规土局和房产交易中心，多次协调后最终达成一致，黄证拍卖后产证变“姓名”不变性质，这样就可以解决国有资产拍卖权力转移的问题了，也使国有资产回收解除了障碍。

8、拍卖国有资产处置最难的一块就是拍卖后的过户税收，公司同样经过多次与税管局、财政局协调后，得到认可，确定先行安置不交税收，在后期一并清算，这样也为国有资产连本带息的全部回笼奠定了基础。

成功拍卖

正是由于公司在整个拍卖前期工作中的努力和付出，顺利解决了一个接一个依附在标的物上、许多可能无法解决的难点和矛盾，才保证了该标的如期上拍。结束上述工作后大叶公路房地产专项拍卖会如期举行。总共5个标的，成交4个，成交金额达24865.92万元，为当地农民预收粮差补偿款583.27万元。

这次拍卖会的成功举办，即维护了受理和执行该案的人民法院的形象，及时回拢了各个债权银行和资产公司的国有资产，也让拖欠长达10 年之久的农民粮差补偿款得到了一定的补偿，为确保一方的稳定做出了贡献。

经验体会

作为拍卖人，举槌拍卖仅是几秒钟之事，但在敲槌的前前后后有着我们的不懈努力努力和甜酸苦辣史。

首先，要依法合规。拍卖绝对不是一拍就成的事，要想做好拍卖，服务是关键，而做好服务，首先要依法合规；

其次，一定要对相关政策全面掌握。对每个步骤所涉部门都要一一进行沟通，持之以恒。碰到困难，不气馁、不退缩，一次不行、二次、三次、无数次，直至解决困难为止，这就是我们拍卖人的信念：服务好每个人，把每个标的都当作自己的事情做。

再次，敢于承担责任。不怕苦，碰到危险难事不回避，克服困难，勇于解决这更是我们拍卖人义不容辞的职责。

作为拍卖人，为每一位权利人、被执行人、买受人提供最好的服务，让他们得到最满意的结果，这是让我们感到最欣慰和自豪的。

（供稿/上海老城隍庙拍卖行有限公司）

 

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