【经验交流】以市场化的国有房屋租赁权拍卖确保国有资产保值增值

近期，上海豫园（集团）有限公司经过积极探索和开拓创新出击“租赁权”拍卖领域，摸索出一套富有成效的国有资产处置新方法，并顺利实现了国有资产的有序流动，确保集团平稳运营的战略目标，为使国有资产的处置更符合政策性、法律性，更具公开、公正性。

一、在探索中创新

上海国泰拍卖行有限责任公司系黄浦区豫园集团国有控股企业。2019年12月16日，上海国泰拍卖行凭借年末“首拍租赁权”取得的巨大成功，荣获中国拍卖行业协会颁发的“2019中国拍卖行业年度企业创新奖”，为豫园集团有效促进国有资产流动提供了新的发展方向。

在新体制、新机制的推动下，豫园集团以“租赁权拍卖”为突破，着力尝试探索国有资产处置新模式。

第一、国资处置引入公开拍卖

国有资产的处置可以采取招标、拍卖及挂牌等方式。根据财政部2006年5月30日 第36号令，《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十八条规定， 事业单位国有资产处置应当遵循公开、公正、公平的原则。

拍卖这一手段正是具有这“三公”原则。事业单位出售、出让、转让、变卖资产数量较多或者价值较高的，应当通过拍卖等市场竞价方式公开处置。

第二、国资处置破解信息不对称

在国有资产处置中，拍卖是最能体现市场化运作的交易手段。拍卖公司作为独立的社会中介服务机构，按照《拍卖法》及相关法律依法办事，承担法律责任，以各种有效途径对拍卖标的进行社会公开的宣传招商，以专业的操作力求达到“信息对称化、公开化”。

第三、国资处置实现阳光交易

国有资产处置引入拍卖方式的意义不仅仅是为市场提供新的交易方式，而更为重要的，是通过产权交易拍卖制度的建立和拍卖机构的参与给市场带来新的资源和活力。

从长远来看，产权交易市场和拍卖行业合作有利于形成优势互补，推动产权交易市场进一步优化信息聚集和资源配置功能，增强交易平台的市场化服务功能。

我们在实践中体会到，“抓住两个力”非常重要。

一是抓住拍卖的推动力。拍卖公司作为服务行业，在多年的经营中维系着众多委托人与竞买人的关系。可以说，多元化的客户资源是我公司的一大优势。每一次受托后，国泰拍卖行都立即成立领导小组，具体负责研究制定拍卖服务方案，结合实际全程把控。以业务部为主，直接从各部门抽调有业务专长的人员组成专项工作小组，由领导小组统一指挥、安排、协调各部门在拍卖期间的各项工作，确保能顺利、高效的完成招商、拍卖、结算等一系列工作，在最短的时间内，高质量地完成租赁权拍卖服务项目。

二是抓住拍卖的影响力。《拍卖法》规定拍卖公司必须在举行拍卖会七日前于社会公开媒体发布拍卖公告，否则拍卖无效。不动产拍卖还可适当延长发布公告与拍卖会举行时间间隔，使各有意竞买组织有充分的时间实地勘察、仔细考虑。加之国泰拍卖行在宣传手段上的专业化、多样化，比起传统租赁房屋的宣传效果、受众人群、社会公开度、透明度不可同日而语，这也直接影响了资产最后的成交价格。

二、在创新中发展

2019年11月13日，国泰拍卖行在上海市公共资源拍卖中心3号拍卖厅举办上海市黄浦区制造局路27号102室的“房屋三年租赁权专场拍卖会”，经激烈角逐，最终，三年租金以最高应价98.6万元成交，在起拍价72万元的基础上溢价了36.94%，这无疑证明了市场是最好的“定价者”。

目前，国有房屋资产租赁价格已经面向市场全面放开。但是存在国有资产对外租赁管理不规范、对外出租价格偏低、合同期偏长、甚至长期闲置空置的现象。

如何使国有房屋出租的合法合规？如何降低企业的国有资产管理风险呢？对面这一问题的思考，豫园集团下属子公司国泰拍卖行以“拍卖租赁权”的方式给出了自己的答案。

首先，拍卖是一种公平的资源分配制度。拍卖的公开、公平、公正的基本原则保证了参与者的人数和透明度，便于有意者集中竞价,价高者得。便于政府有关部门的监督，取得各方当事人的信任，杜绝各种关系影响。

其次，拍卖是国有资产交易的重要保证。一是拍卖是依法办事。拍卖活动须在市场监督管理部门备案，并对整个拍卖按照《中华人民共和国拍卖法》操作规程实施全程监控，可避免不必要的争议或纠纷，确保各方合法要求落实到位。二是拍卖交易效率高。拍卖易于积聚人气，本市房地产市场采用这一方式，成为现代不动产重要的新型交易机制。三是拍卖交易各项保证。拍卖是建立诚信的交易秩序，资金回拢快，结算无忧，并建全了各个环节的规章制度和多种技术手段，如瑕疵告知、竞买协议、保证金制度等，可保证各方利益不受损害。

最后，拍卖是规范的高效的全流程服务。其一，策划、编写拍卖宣传。拍卖前，可利用各种新兴传媒的渠道发布招商信息，对新老目标客户进行电话或上门寻访，整合客户资源，积极推介，落实优秀的竞买人，确保拍卖会成交率和增值率。其二，结案、归档。拍卖后，在规定的时间内双方办理拍卖款结算，同时协助办理标的物交接手续，出具相关结案（归档）资料，保证了拍卖成交后无任何后遗症。

经过半年的实践与探索，拍卖这一“阳光操作”的方式已被豫园集团成功运用于国有资产处置领域，也得到了市场的认可，国有资产处置走拍卖这条“阳光大道”，能避免内幕操作、暗箱操作，只要严格审查竞买人竞买资格，制定相应的竞买人资质审查制度，就能使国有资产价值最大化，良好地维护所有人的合法权益。

三、在发展中跃升

2020年上半年以来，国泰拍卖行以拍卖标的“上海市浦东新区昌里路274号商铺3年租赁权”为切入点，于2020年5月20日以120万元的成交价格一锤定音，为受疫情影响的低迷的拍卖行业带来利好消息。

近期，在豫园集团的布局下，国泰拍卖行受理异地国有企业委托拍卖位于上海市虹口区曲阳路990弄2号（运光大楼）多间住宅房10年租赁权，以及上海市浦东新区西三里桥路8-12号部分房屋3年租赁权等多场租赁权专场拍卖会。

我们体会到，以拍卖竞价代替“一口价”，豫园集团尝试拍卖“租赁权”收获成功。

一、有利于盘活存量国有资产。通过公开、透明的招租程序来优化区属国有资产资源配置，提高资产经营效益，防止国有资产损失，防范廉洁风险。房屋租赁权拍卖会的成功举行，是作为国有资产“三资”管理下的一次全新尝试，为国有企业物业的出租提供了有效办法，维护了国有资产出资人的合法权益，促进了国有资产的有序流动。

二、有利于促进“依法处置、为政清廉”。豫园集团通过国泰拍卖行搭建的拍卖平台，严格遵循“公开、公平、公正、诚实信用”的拍卖原则，给国有企业资产处置开辟了一条合理、合法、快速流通的渠道，而且有利于防止传统国有资产处置中市场化程度低，以及弄虚作假等不正之风，对促进“依法处置、为政清廉”有着不可低估的作用，有效规避了传统国有资产处置中存在的低效运转等问题，推动了国有资产监管工作的重大进展。

三、有利于推动国资处置良性发展。一方面，拍卖行累积的客户资源为赢得市场奠定基础。另一方面，豫园集团搭建市场化平台，国泰持续深耕租赁权拍卖热点。面对市场产权资源日益稀少的情况，国泰对“租赁权”板块的出击无疑是一种更接近市场化的全新探索。黄浦区区委宣传部副部长乔梁在11月21日对豫园集团以及国泰拍卖行进行工作指导时指出，“这不仅是对以往国有资产处理过程中‘自由裁量权’过大的有效规避，其‘首创性’的采用拍卖方式更是解决了公房租赁中存在的管理低效、价格脱离市场化的问题，该举措既为拍卖行业打开了新的业务之窗，也进一步推动了国资处置的良性发展。”

总之，拍卖是最适合市场化运作的高效可行手段，是我们利用市场配置资源的重要途径，可有效提高资产的价值，最大限度的保障所有者的利益，值得在更多国有企业大力推广与实践。

                         （供稿：上海国泰拍卖行有限责任公司）

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