【拍卖案例016】以优质的拍卖服务为国有资产处置保驾护航

提示：拍卖行业起源于市场经济，其交易方式完全与市场接轨，且拍卖行业唯有使所受托资产成交才有收入，因此用心构思、精心运作、优质服务、广交朋友、积累各种资源包括客户资源是拍卖企业的看家本领，而越是难道大，拍卖人克服困难的勇气就越大、效果就越好，本文字里行间充分体现了这些精神，值得一读。




以优质拍卖服务为国有资产处置保驾护航




十几年来，上海东方国际商品拍卖有限公司在国有资产拍卖处置业务上，充分挖掘市场潜力，为宝钢集团、上海电气集团、上海纺织控股集团、上海仪电集团和上海开伦集团等数十家央企及国有大集团提供了一个“公开、公正、公平”的资产交易平台，经营范围涉及动产、不动产、股权、机动车等各个类别，组织了一系列在上海甚至全国有影响的拍卖案例，得到社会的广泛认可，具有极高的社会美誉度。仅在国有资产拍卖处置中，2014年累积处置金额人民币295717.23万元，2015年累积处置金额人民币17044.7万元，2016年累积处置金额人民币19491.48万元。

以“清场交付”为目标，受托拍卖标的

受本市某大型国有集团委托拍卖的杨浦区临青路项目【杨浦区临青路280号01-13幢厂房，合计建筑面积9312平方米，土地使用权来源为划拨，土地面积9889平方米】，值得总结。

此标的，无论从拍卖前期的调查准备，还是拍卖后的过户交付，都可谓是困难重重，每一个环节都是如履薄冰。标的性质复杂，租赁占用情况难以确认，承租人将房屋分割后出租给数百家公司及个人，业态混杂，转租情况难以梳理，委托人长期无租金收益，该标的一直是该企业国有资产处置的一大难点。

在正式委托前，委托人曾数次召开工作会议，讨论该标的的处置方案。我们面临的问题是，有效的租赁如果确定？违法的占用如何清场？标的划拨土地出让金能否补缴？能否顺利将标的拍卖成交？

作为一个有经验的拍卖人，东方拍卖的同仁们面对困难没有慌乱，也没有退缩，而是努力帮助委托人解决标的处置中的难题，提供优质的拍卖服务帮助标的顺利成交。

以“排除毒瘤”为切入点，设计拍卖方案

接受委托后，我们立即在公司内部成立一个由总经理为组长，各部门专业人员为组员的专项小组，全面负责编制落实工作计划，包括但不限于项目的调查、策划、宣传、招商工作。建立工作汇报制度，将各项工作的进展汇总讨论。及时向委托方汇报工作进展情况，进行双向沟通。面对问题，我们找准难点采取攻坚战术，增强工作力度，完善制度细节，落实各项责任，最后做到个个击破。

该标的是委托人多年来资产处置中的一个毒瘤，其中历史遗留问题非常严重，长期被人占用，常年没有租金收益，管理更是无从下手。

首先，区分标的种类。厂房多年来被多次改建出租，十分混乱，我公司派员地毯式排查，每一幢厂房，每一块区域，整理租赁相关情况（包括租期、租金和续租意向），并告知承租人拍卖“优先购买权”的行使方式，整理占用情况（包括占用事由和清场难度），全部清理后汇报给委托人，作为最重大的瑕疵，这样可以做到我们了解，委托人了解，全面清楚的告知意向竞买人。

其次，调查标的是否合规。标的在多年出租期间，承租人对标的区域内部分房屋进行了改建和扩建。针对这一情况，我公司派员到相关管理部门进行调查，了解是否有行政限制的违章搭建、改建，必须记录在案告知意向竞买人。另外，不需要强制拆除的改扩建部分能否加以利用，在政府部门鼓励创建新型创业园区的前提下，标的本身是否有更大的提升空间？了解清楚，将有利于我们之后的招商工作的开展。

再则，确认标的权利来源。标的厂房的土地使用权来源为划拨。划拨土地交易过户须补缴土地出让金，而经我公司调查了解后发现，该标的区域已列入政府规划范围，因此在办理产权过户等手续时将受到有关部门的限制。为了标的能顺利拍卖成交，委托人卖的合规，买受人买的安心，我们积极走访有关部门，对拍卖成交后的后续工作进行了咨询，深入了解政策要求，探讨解决方案，排除竞买人可能存在的疑虑。

以“立体宣传”为手段，组织拍卖招商

难点一个个被我们攻克，拍卖前期工作花费了大量的心血，但我们相信前期所付出的一切一定能为之后的工作打下坚实的基础。标的能否顺利拍卖的另一个关键是：拍卖招商，一个有着较多瑕疵的工业厂房该如何来吸引买家，是一个值得我们好好研究的课题。

为了受托标的能拍卖成功并实现其价值最大化，我们从标的本身出发，在市场中找寻标的潜在的价值。本市在创业投资的大环境下，从05、06年开始大力扶植创业产业园区的开发，市区内很多的闲置旧厂房、老仓库都已经完成了他们最初的使命，开始进行功能转化，改建、扩建为创业产业园区，深受中小创业企业的欢迎。结合受托标的的情况，市区内稀缺独立厂房、层高优势便于改建、轨道交通便捷、相关政策扶植，改造潜力巨大。确定了标的预期价值，我们就开始拟定针对性的招商方案。

我们制订了详细的宣传计划以扩大招商面，主要以拍品宣传----拍卖公告---网上宣传（公拍网平台、东方拍卖网）---APP及微信公众号推送宣传为主线进行推荐拍品。并在适当情况下辅助以新闻推介会、新闻宣传和拍卖预告进行宣传。

我公司在长期的拍卖活动过程中与上海乃至全国的媒体都建立了良好的合作关系，同时我公司还拥有具有一定覆盖面的独立网站——东方拍卖网和公司内部发行的报纸——《东方拍卖报》。“公拍网”是由上海市公共资源拍卖中心建设运行，是上海市高级人民法院、市商务委、市工商局、市财政局、上海海关等指定的公共资源拍卖网络平台，主要承担本市司法委托、海关罚没、公物罚没、国有资产以及公务车等公共资源拍卖活动。公拍网的成熟应用，提升拍卖行业服务能级，实现了“信息充分、竞价充分”，扩大了拍卖活动的公开性，提高了处置资产的质量。公拍网先后被国家商务部、上海市政府列为“部市合作重点项目”，被上海市商务委评为全市首家电子商务行业示范平台。这些有利条件都为我公司实施宣传工作提供了有力支持。具体宣传计划如下：

第一阶段：在前期调查工作结束后，我们合理安排宣传计划，在上海公共资源拍卖中心主办的“公拍网”的醒目位置刊登拍卖招商信息，另外我们在公司内部发行的《东方拍卖报》上和“东方拍卖网”上开辟专版，详尽地介绍拍卖标的具体情况，通过APP和公众号推送的方式把推荐资料信息传送到我公司现有的数千客户手中。第二阶段：根据第一阶段的宣传成果，我们有选择性的在有影响力的报刊上刊登拍卖公告，给有意向的竞买人充裕的时间进行考查与定夺。第三阶段：针对意向买家的特点，我们选择一些重点客户进行了追踪，并随时为其提供咨询服务。

我公司将标的基本情况、功能、投资前景等向客户详细介绍，从投资前景、升值潜力、商情、地理环境诸方面因素着手，帮助竞买人从项目评估的角度，用科学的理论和方法进行评估论证，正确分析标的投资前景，请客户把握投资机会。组织实地看样。由于拍卖的特性是现状拍卖，组织实地看样是必不可少的步骤。我公司根据客户的咨询情况合理安排实地看样，陪同客户看样的同时，接受客户进一步的咨询，并将不同客户的不同需求和不同心态等情况及时反馈。重点招商。我公司将根据各方面的信息的反馈情况，筛选重点客户登门拜访，进行一对一的针对性重点招商，并将招商情况汇总分析，根据具体情况制定具体的解决方法，以确保拍卖顺利成交。

全力的招商工作取得了一定的进展，是到了接受委托人检验的时候了，为了确保拍卖活动合法有序的开展，我公司在拍卖前制定了如下措施：

1、科学制订竞买保证金。为保证拍卖标的顺利成交，最大限度的防止拍卖成交后的违约行为。我公司将科学地制订拍卖保证金数额。

2、严谨撰写竞买注意事项。我们将咨询、招商等情况及时与委托方沟通，将标的可能存在的问题或瑕疵充分考虑，避免拍卖成交后引起歧义。重点工作是严谨科学地界定责任范围，编制拍卖《竞买注意事项》，以保证标的物的顺利成交和交割。

3、规范拍卖资料的签收。我们在拍卖前，要求竞买人对《拍品目录》、《竞买注意事项》等重要文件用书面形式进行签收，要求其签名盖章，从而有效避免日后产生不必要的纠纷。

4、与竞买人签署《竞买协议》。针对每个具体标的，我们与每位竞买人签署一份详细的竞买协议，明确双方的权利与义务。

5、《拍卖成交确认书》的签署。我公司要求买受人将公司全称及代理人的名字都填写清楚，并与登记时所填写的内容一致，签署后不能更改。

6、合理确定付款方式和期限。我们将按委托方要求，合理确定拍卖付款期限及方式，并在规定的时间内付清全款。

以“高溢价率”成交，收获拍卖成果

在拍卖公告刊登后，有多位竞买人登记参与竞拍，标的起拍价为人民币3850万元，随着竞价号牌的此起彼落，最终落槌成交价定格在6050万元，溢价率达到了57%。拍卖成交后，我公司还配合买受人多次与占用人进行沟通，通过数月的艰苦工作，顺利的完成了房屋的交接工作，使买受人的利益落实到位，委托人也在我公司的协助下，顺利解决了困扰多年的欠租占用等问题，拍卖圆满成功，委托人、买受人对我们的付出和努力给予了高度的赞扬。

一个多年难以处置的大难题，在东方拍卖团队的集体协作下，交上了顺利圆满的答卷。随着公拍网的不断发展和成熟，“互联网+”思维继续打造拍卖行业的创新服务体系，更好地服务国有资产处置，服务商品流通，服务社会经济生活。公拍网也将成为我们拍卖人手中的一把利剑，提升拍卖行业服务能级，实现了“信息充分、竞价充分”，扩大了拍卖活动的公开性，提高了处置资产的质量。十年磨一剑，千辛落一锤，国有资产拍卖处置——东方国拍有毅力，有能力，有方法，有经验，更有精彩。

（供稿/上海东方国际商品拍卖有限公司）

 





 

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