【案例】积极开拓房产租赁权拍卖领域 ——兼谈国有资产拍卖

国有(集体)企业房屋租赁是指出租企业在保证自身办公、经营需要的前提下，在一定时 期内有偿将本企业的房屋对外出租给承租人从事生产经营活动。企业在开展房屋租赁时，既能维护国有资产安全运营，又能提高国有资产经济效益。

现行的国有资产转让根据国家相关政策规定，必须通过公开平台以交易所挂牌、社会招标或拍卖等方式进行市场化交易。我们看到，现阶段，国有资产租赁存在以下几个弊端:

一、定价机制:权利集中，人为因素占比过重

现行租赁资产在定价机制中权利过于集中，人为因素占比过重，缺乏数据化专业性的定价机制。虽然【国资委令(2005)第12号】文件明确规定，整体资产或部分资产租赁给非国有单位必须经过评估，但由于近期发布的【《企业国有资产交易监督管理办法》即(财政部令第 32 号)】并未对上述行为加以明确，现行租赁行为往往对缺失对上述资产价格评估，一旦在租赁期间因租赁人行为过失引起火灾等情况发生，导致租赁资产损失时，将缺乏赔偿定价依据，另一方面上述评估价格也可根据投资汇报率测算等方法对租赁价格进行参考。尤其在租赁资产租金定价时因32号令等法规并未明确需要对租赁价格进行第三方评估，故出租方决策层在租赁资产租金定价时惯性地使用了领导人为决策作为定价方式，缺乏数据依据和公允性。

二、信息发布:渠道散乱，租赁信息并半完全透明公开

在现行国有资产租赁信息发布中，尚未建立健全完全透明、公开的信息发布渠道，且发布方式、渠道散乱，无法在统一平台获取上述信息。

国有(集体)资产权利人在出租资产时，信息发布往往具有局限性，虽然地方国资委在《区属企业房屋租赁管理规范工作指引》中明文规定，承租人的选择需通过公示栏、交易市场平台、网络媒体等广泛发布租赁信息。但在实际操作中该类信息发布面较为狭小，通常在所需出租资产的自有平台发布上述信息，社会公众对该类信息接触较少，社会公众难以及时地掌握国有资产拍卖租赁信息，导致租赁人与承租人信息难以直接对接。致使现行国有资产租赁户往往是从三房东、四房东手中以颇高价格转租而来，造成了国有资产租赁存在着资产流失的风险。唯有搭建一个统一、公开、透明的国有资产租赁信息发布平台，才能满足社会公众对上述信息的知情权、获取权，真正使此信息做到及时、透明、公开、诚信。

三、数据缺失:各自为政，租赁交易数据难以集聚

各自为政的资产租赁行为，令相关交易数据难以集聚，无法为后续租赁交易在定价、招商等环节中提供数据支撑。因资产所有人主体不同而导致的分散租赁行为，由于无法形成规模效应，在专业团队建设上难以做大做强，同时也正是上述原因，致使租赁人在招商时，与大型客户洽谈时，因达不到相应体量存在底气不足、有求于人等不对等的谈判现象，从而最终缺失话语权。也正是因为各自为政，分散租赁，在意向承租人信息掌握上缺乏大数据记录，从而使不诚信的租赁客户以游租方式，混迹与上述租赁市场，导致租赁违约现象时有发生，令租赁企业蒙受损失。

唯有建立一个相对统一、专业、规范的数据集聚平台，才能真正达到资源共享，数据整合，在规范运作的基础上，逐渐形成规模效应，使之产生合力，令后续租赁提供有力的数据支撑。

四、法律支撑:零散租赁，缺失法律保护

未通过公开租赁平台促成的租赁行为，无法受《拍卖法》等相关法律的保护。在缺乏担保、抵押等制约手段的制衡下，一旦发生违约行为，追溯过程繁琐，司法诉讼周期漫长，执行难以到位，常常导致国有资产出租方赢了官司输了钱。通过多年的实践运作，拍卖活动已逐步形成成熟、规范的运作模式，在保证金的制约和《拍卖法》对拍卖人自我监管的同时，拍卖行为已受该法律有力保护，任何违约行为将受到该法的严厉制约。

五、重复投资:分别打造，致使资源浪费

现行国有租赁企业在并未达成规模租赁的情况下，仓促培养专业人员、投资系统开发、搭建信息发布平台建设上为各自所有的租赁资产进行重金投入，必将带来众多不必要的重复建设。以我区为例，如11家国有一级公司及几十家各镇属国有(集体)公司，为规范上述国有租赁市场各自打造相应租赁平台，一方面将导致大量人力、物力、财力的重复投资；另一方面也无 法在短期内培养出专业的从业团队和有资质的交易平台。

六、资产保值:闲置资产，也是国有资产流失的一种变相行为

行政事业单位因缺失专业的国有资产租赁从业团队和交易平台，在收支两条线政策的制约下，一方面因出租人无法取得相关收益，领导层缺失了对上述工作的主观动能，另一方面由于害怕出错，在信奉“多做多错，不做不错”的错误思想引导下，导致了众多行政事业单位管理 层对其所拥有的众多空置国有房产长期处于闲置状态，在这种懒政政策的驱使下，间接导致了国有房产出租收益的流失。唯有帮助上述行政事业单位提供优质交易平台和从业人员，方能促使其对上述房产出租的积极性。

七、廉政建设:弥补缺失，促进廉政工作建设

现行国有资产租赁行为由于在定价机制、信息发布、数据集聚、重复投资等方面存在上述缺失。导致了租赁行为的公开性和透明度不高，缺失公正，更不利于有关部门和群众的监督，易发生腐败现象。唯有运用公开交易方式优化租赁行为，方能堵住了在国有资产租赁中可能出现的漏洞，增强租赁行为的公允性，这也是优化廉政建设的重大举措。

有鉴于此，国有(集体)租赁资产公开拍租，作为国有(集体)租赁资产交易方式的一项创新，在有效杜绝国有(集体)资产擅自出租、低价出租、租期过长等违规现象发生的同时， 进一步实现了国有(集体)资产的保值、增值，并能更有效地促进国有(集体)企业的廉政建设。

(一)国有房产租赁权拍卖是个“大矿”

拍卖作为一种全新的交易方式，在《拍卖法》的监督和保护下，即能运用其完善、成熟的 交易流程，规范交易行为，防止不正当竞争，又能按照公开、公平、公正的交易模式通过竞价手段实现价格发现。同时上述信息发布机制及操作流程受国资委全方位管理监督。在帮助国有 公司及企事业单位盘活出租闲置国有房产，为国有资产保值增值具有优越的平台优势。

随着1997年《中华人民共和国拍卖法》实施，拍卖公司作为执照公司，其运营管理受《拍卖法》严格监督，其规范的交易行为，受该法律有力保护，强有力地制约了承租人违约行为的发生。

各大拍卖公司通过多年的实际经营经验积累，已在国有资产交易领域，拥有专业精干的从业团队。拍卖公司从业人员基本上都是从业近十几年的专业人员，无论在法律法规知识积累上， 还是在国有(集体)资产处置实际经验以及拍卖营销策划、客户资源积累等方面，都拥有较强 的从业优势。

相比固定、呆板的网络竞价方式，在信息发布时，拍卖公司即可通过网络媒体、报刊、杂志等形式进行广泛发布，还可根据标的的座落区域、意向人士进行锁定局域群体的线下人为机动信息推荐。通过线上线下同时并进的人文动态推送方式，使租赁信息受众群体更有需求性、 针对性;不同与联交所冷硬的被动信息挂牌，拍卖从业团队在招商、咨询、看样时，主动通过面对面的人性化推荐，以更落地务实、灵活多变的推介方式，拥有着更加实在、直观的能动性、主导性。特别是在房产租赁领域众多问题如租赁细节、装修改造方案等内容需要通过现场协商洽谈，方能明确清晰，这是联交所网络挂牌所无法具备的行业优势。

(二)在拍卖实践中不断积累经验

基于上述理念，2017年，我公司运用“拍卖”这一自身特有的团队和平台优势，及成熟操作模式。先试先行，探索性地对我区某国有公司下属企业坐落于卫零路的闲置房产进行拍租。

在具体实施时，我公司首先通过实地走访，对所拍租房产实际情况进行了仔细勘察。通过实地测量、证件收集、委托方咨询、有无产证鉴定等方式完成了对租赁资产的全面调查，并与周边办公用房在运营业态、企业形象、物业管理、设施配套、配电容量、用电设施限制、车位 供应等方面进行了对比，同时结合所采集的该地区现行实际租赁数据，对该租赁资产实际租赁价格进行了公允的研判。

与此同时，为了实现委托方意向即:借用承租人第三方资金打造国有资产整体形象的目的，创造性地将部分改造工程作为拍租条款嵌入本次拍租活动，在取得了合理佣金的基础上，又巧妙地打造提升了国有资产价值，取得了良好的拍租效果。

(三)建立和完善拍卖服务规范

在取得成功案例的基础上，我公司进一步总结经验，剖析不足，在实际操作中不断完善、细化拍租流程。在采纳各方意见、建议的前提下按国资委相关要求逐步梳理制定出了一套切实可行的拍租流程。并着重在拍租活动中完善好以下几项工作:

第一、防范租赁违约

1、进一步探索以年租金同等价位房产在拍租后进行公证抵押，同时在所属地房地产交易中心办理他项权利人(或共有人)备案方式制约承租人违约行为;

2、通过对有经济能力、诚信可靠的第三方(公务员、企业等)进行担保，以此制约违约行为;

3、在竞买人认同的情况下，通过一次性支付全年租金或以年租金为保证金方式(压一年付一年)制约违约行为。

第二、扩大招商空间

在不损害委托方相关利益的基础上，尽可能延长公告招商周期，可通过信息预披露等方式加大招商力度，在加强租赁平台自身招商队伍建设的同时，以佣金分成等形式加强与第三方平台合作，以此借用第三方资源扩大招商范围，提高招商能力，进一步加大意向租赁客户的储备， 以此提高一次拍租成交率。

第三、规范无证租赁

进一步做好在无证房产租赁方式及法律法规上的探索、认证。通过走访其他租赁企业，借鉴经验，规范方式；咨询律师及相关司法人士，确认法律权限。

第四、健全定价机制

加强与房地产交易中心、评估机构、当地知名房屋中介公司的业务联系，获取并借鉴更加精准的租赁数据，加强对租赁标的价格的分析、研判。

第五、约束附属条件

在涉及需改造的租赁标的时，要求委托方先期出具总体改造方案及工程预算报价，将人为的软性条款改变为统一的刚性标准，并在拍租成交后，通过收取改造保证金及实时跟踪改造方案的具体实施，约束承租人的改造行为。并在委托方认可的情况下，邀请第三方对上述改造行为进行审计、监理。

(四)进一步提高拍卖服务能力

本公司通过实际操作，在逐步完善拍租流程的前提下，以上述实际操作案例所取得的良好效果为范本，勇于向区内国有(集体)企业不断推广介绍，借此积累相应成交经验。在逐步扩大租赁交易总量的情况下，对上述成交数据进行收集整合，通过实现数据化管理，以建立大数据库等方式为后续区域定位、拍租定价、租赁人信息建立数据档案，为后续国有(集体)房产拍租提供数据支撑。

在后续工作中，我公司将进一步强化信息平台建设，优化网络信息发布功能，通过购买第三方服务等形式，逐步建立拍租标的物的三维立体实时动态管理模式。以网络平台为载体，与租赁人建立信息互通机制，通过租金交纳提醒、《租赁合同》到期提示等方式，对所拍租成交资产进行实时跟踪并提供后续衍生服务。

总之，国有闲置房地产拍租是拍卖业务的新兴开拓领域，在本市并未形成一定的气候，唯有全体拍卖公司形成合力，才能在社会上形成行业氛围，也只有通过全体拍卖公司的努力做出一定成绩和范例才能使相关国有公司及企事业单位认可上述交易方式。

虽然2017年我公司在这一创新工作中做出了一定的尝试和探索，但还存在许多不足，有许多空白之处，但是我公司还是为此花费了许多精力，始终认为上述拍卖活动将填补该领域的交易空白。为国有租赁房产的盘活、使用和价值提升做出了有力的补充，如能顺利开拓上述国 有资产拍租领域，不但为拍卖公司日后的生存与发展找到了新的方向，且将大有可为。  

(文 / 上海金山拍卖有限公司)

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