【拍卖案例019】成功源于专业和责任

提示：一直以来，委托方决定的拍卖底的高低，是拍卖能否成交的重要因素，也是比较难以协调的关键所在，一般而言，委托人总是想定的高些而拍卖人总希望定的低些，虽然底价不一定就是成交价，定的相对低一些往往最后成交价反而高，但本案中，老庙拍卖却相反而行，要求委托方提高底价，这需要底气，而底气在于对市场的了解和自身的经验。

  

成功源于专业和责任

上海老城隍庙拍卖行有限公司是上海首家商业类上市公司—上海豫园旅游商城股份公司下属全资子公司，从事国有资产拍卖业务已有近二十余年，在国有资产处置业务领域积累了相当丰富的经验，已经形成了一套规范有效的国有资产拍卖的程序和工作规程，秉承“公开、公平、公正”的拍卖原则，切实做到“委托方利益实现最大化”，“买受人产权、物权实现最大保障”是公司一贯的服务宗旨，在业内和社会各界已经树立起了良好的信誉和口碑。

了解标的状况

公司接受上海某家国有银行的委托，对其下属某支行位于本市的一处房地产进行公开拍卖。根据公司业务制度和操作流程。

接受委托后，首先要对受托标的进行信息上的复查工作，其中包括复查房地产信息、工商注册信息、税务缴纳信息、标的现场信息等，而进行上述信息复查的目的在于了解拍卖标的的现状，查找标的有可能存在的瑕疵，对整个拍卖中有可能遇到的问题提出解决方向，从而保证拍卖标的的最终成交，确保委托人和买受人的利益产权最大化。

与此同时，和委托方之间的信息互通也是非常的重要。在整个拍卖流程中，作为受托方要主动向委托方就标的调查的进展情况进行汇报和沟通，确保委托方和受托方在信息上的互通和对等，从而提高整个拍卖工作的效率。

找准定位

对于该标的，我们在完成了信息复查和实地勘察后，向委托方做了如下汇报：

1、该标的物产权信息显示为二间独立产权的住宅房产，后经实地勘察发现，二处独立的房产已被打通且被分割作为委托方下属支行的营业网点，目前房屋状态为空置；

2、该标的物的地理位置和楼层分布不佳，地理位置偏僻，楼层为一层且临街，不适宜居住；

3、对于上述二间独立产权的住宅房产必须进行整体拍卖；

4、保留价即为起拍价。

拍卖建议

公司在得到委托方的反馈意见后，结合前期的实地勘察、信息复查，在经过内部讨论、专业分析后，向委托方及时的提出了以下几条实施方案：

1、该房产为住宅类用房，且委托方要求对上述二间独立的房产进行整体拍卖，如果竞买人为个人的话，势必会受到上海市对个人购买商品住宅用房的限购政策，个人竞买人想买却无法竞买，从而导致下一步的推介、拍卖成交难度增加，所以，公司建议将对竞买人的范围设定上更倾向于企业客户。

2、从该房产的地理位置和楼层分布来看，也不太适用于个人竞买后作为居住用房使用，故公司更倾向在之后的推介、招商过程中，将有投资意愿的企业客户作为此次标的潜在客户进行重点推荐。这样一来，既不会受到国家对个人购买住宅用房的限制，提高标的的成交概率，又可以体现该房产实际的经济价值，更可以有效的保护国有资产的不流失，实现了对国有资产利益最大化的保护。

3、对于起拍价的设定上，公司也本着对委托方认真负责的态度，从专业角度出发，通过浏览房地产询价网并参考了该标的物实地周边同类房产的价格后，建议起拍价可以在保留价的基础上略作上调，这样既符合市场规律，也能体现该标的物的经济价值，更确保了委托方的利益最大化，这一点也得到了委托方的充分认可。

全面招商

细致的前期勘察、良好的沟通汇报，专业的情况分析，针对性的方案拟定，每一个环节都为下一步的工作做足了充分的铺垫。

在招商过程中，公司严格执行之前拟定好的方案，集中所有力量，做好推介工作，将企业竞买人作为重点的潜在客户积极推介，并成功的寻找到了数名意向竞买人，达成了初步的竞买意愿。而从竞买人的登记信息来看，均为企业客户，这也印证了公司之前在方案的拟定上是正确的、果断的、更是专业的。

好的开始是成功的一半。公司在之后陪同看样、专项竞买协议的拟定、竞买人报名登记、竞买资格审核、保证金的交付上，都能规范操作，严格执行公司的规章制度流程，并继续做好与委托人之间的良好汇报和沟通，确保拍卖标的在上拍前的一切顺利。

经验总结

一切准备就绪，该标的在上海市公共资源拍卖中心上拍，经过竞价，由一家企业竞买人成功竞得，而公司也在随后的约定时间内协助买卖双方完成了对该标的产权与物权的转移手续，得到了委托方和买受方的一致好评。

公司总结该标的取得成功的几点重要因素，归纳为以下几点：

1、前期准备工作要充分。对受托标的要进行细致的实地勘察和信息的全面复查，通过实地勘察和信息复查工作，全面了解标的的现状，对有可能影响拍卖成功的问题进行梳理、分析并提出解决方案，为下一步工作打好基础。结合本案，公司在对标的物进行实地勘察和信息复查后，发现该标的物所位于的地理位置和楼层分布均不适合个人居住使用，且委托方给出的保留价也低于该地区类似房产的平均价格，这些问题都有可能影响到随后拍卖工作的进展以及委托人利益的损失，公司针对这些问题也都制定了详细的解决方案。

2、信息互通很必要。在整个拍卖过程中，受托方和委托方之间一定要建立良好的信息互通渠道，既要善于听取委托方的意见和建议，也要做到及时的回应和有效的反馈，确保双方在信息上始终保持对称。结合本案例，从接受委托开始至完成标的物产权与物权的转移手续，公司和委托方之间始终保持着一个良好的沟通状态，委托方可以随时向公司提出意见和建议，而公司也及时给出了专业且合理的反馈，这样也提高了整个拍卖流程的效率。

3、专业能力很重要。作为一家从事国有资产拍卖业务的拍卖公司，公司有着多年来熟悉房地产业务的整套流程和专业人员，确保产权转移的根本保证，也实现委托人利益最大化的保障。结合本案例，在起拍价的设定问题上，公司没有一味地听从委托方的要求—保留价即为起拍价，而是通过专业的网络询价和实地询价后，提出了更符合市场实际的价格，并得到委托方的认可。而在竞买人的设定上，公司也给出了自己的方案，更侧重以企业竞买人为推介目标，一开始就绕开了国家对个人购买住宅用房的限制而带来的影响，为拍卖成功增加了牢靠专业保障。

4、规范操作很关键。结合本案例，公司在整个拍卖流程中，始终强调的就是规范操作，从对委托人的规范操作，到对竞买人和买受人的规范操作，只有时刻将委托方和买受方的利益作为己任，保障买受人产权、物权顺利交接，才能在服务中得到称赞，树立口碑。

5、立足服务是根本。立足服务，用心做事，公司作为受托方，立足服务，始终将服务放在首要位置，特别是在处理一些焦点问题上，例如税收、过户、款项支付问题上，公司都能够从专业化角度出发，热心、耐心的做好接待和答疑工作，提升客户对公司的满意度，增加标的的成交率。

成功源于专业和责任，作为拍卖企业来讲，更要以专业化和责任感为委托方分忧、为社会尽责、履行好拍卖人的社会职责。

（供稿/上海老城隍庙拍卖行有限公司）

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