【拍卖案例018】准确把握，专业施策

提示：这是一组性质各异的国有资产，均不同程度存在瑕疵，拍卖有一定的难度，因为拍卖公司的精心运作，排除了各种障碍，最终拍卖如期完成。事实充分，分析清晰，经验值得借鉴。

 

准确把握，专业施策

——从三个拍卖案例谈谈国有资产拍卖




案例一：国有房地产使用权益拍卖

2011年8月，上海黄浦拍卖行有限公司受上海某国有集团公司委托拍卖位于杨浦区隆昌路245号的2幢、3幢房产。该标的建筑面积421平方米，土地使用面积710平方米；其土地用途为：教育和学校用地，带租约且租约期限较长，且在其土地上带有众多违章搭建的商铺在使用，其中租户有9户，需整体拍卖。

发现问题

接受委托后，公司业务人员对该2幢、3幢房产实地进行勘察调查，并走访相关部门，咨询了解有关瑕疵情况。发现该房屋存在两大问题：

一是其土地性质原为教育及学校用地，且国家对其用地有诸多规定，拍卖后房产无法过户。

二是该房产周围有众多的违章搭建的商铺。由于历史原因已存在好多年，已成规模，而且开墙铺店，已改变了原有用途。租约较长都尚未到期，租金便宜，租户都已在此经营多年，许多商户已依赖于商铺，将商铺作为生存的保障，拍卖成交后清场工作可能重重。同时发现该房产现状、租赁面积与房地产交易中心资料记载规划面积完全不相符，已被重新打通划分。

另从规划部门了解得知，此地块已被重新规划成绿化地带，无法办理过户，使拍卖陷入了僵局，操作上存在有很大难度。公司将了解到情况及时和委托方进行了沟通，但委托方还是要求拍卖公司想办法尽可能将此房产予以处置掉。

精心策划

在此情况之下，公司业务部、法务部进行多次探讨研究商量，集思广益，攻坚克难。

公司认为，合理合规帮助委托方将该房产拍卖处置成功，拍卖不能因循守旧，对出现的问题应采取积极有效的方法，在规避法律风险的前提下予以解决。

最终，公司的房产经纪人、拍卖师、专职律师和主管领导通过争议、研究、商讨，决定尝试用房产权益的方式进行拍卖。在操作上用特别规定进行详细告知来规避风险。公司在拍卖前把所有瑕疵问题用特别告知方式，提前告知所有意向竞买人，要求意向竞买人进行瑕疵了解，谨慎参与拍卖，并出具承诺书，竞买人必须阅读特别规定认可签字后方可参与竞拍。拍卖成交后，委托方与买受人双方签订房屋权益确权转让协议。权益转让协议中把买受人竞得的房屋所有权益都予以明确，包括今后房屋需要处置，委托方需要配合等一一表述清楚。

成功拍卖

通过不断推介、解答、招商洽谈，在9月26日举行了“权益标的”拍卖会。有5个竞买人参与拍卖，最终结果远远超出了委托方预料，不仅将看似不可能的标的最终拍卖成交，而且完全实现了国有资产的保值增值，各方当事人均表示满意。委托方更是高度肯定和赞赏黄浦拍卖行在处置疑难标的的规范、专业、快速和灵活多变的能力。

此案例给我们的重要启示是，在对存在疑难的国有资产拍卖过程中，一定要正确理解委托方的目的要求，深刻把握《拍卖法》和房地产相关法规政策的精神实质，打开思路，变通灵活，正确整合各方需求焦点和利益关注，做到合法、依规、诚信专业，不留隐患。

 

案例二：国有机动车拍卖

2014年3月中旬，上海黄浦拍卖行有限公司受上海市政府某机关单位委托处置拍卖80多辆机动车。

开展前期调查

接到委托方通知后，公司第一时间派人接洽，委托方提出应快速进入拍卖程序的要求，即必须在20天内提供车辆额度单，并将拍卖款划入委托单位账户内。公司根据该批车辆情况与车辆管理所、二手车交易市场等相关部门及时沟通后，立即签订了《委托拍卖合同》。

为能高质量、高效率的完成委托，公司严格按照时间节点完成任务，将专业人员分成2组，针对不同情况开展工作。第一组工作人员负责对车辆资料的齐全性、车辆年检及违章等情况进行一系列拍卖前的准备工作。对12辆车因多种原因无登记证需到车辆管理所进行补办登记证，对其中6辆车因年检过期进行补办年检手续，在短短的五天内完成了此项工作。第二组分别到停车现场核对车辆，由于该批车辆分别停放在郊县四个停车点，许多车辆已停驶一年以上，电瓶老化无法启动，有些车辆轮胎破损无法行驶。

提出解决方案

公司安排专业拖车公司将车辆拖移至停车场，对所有车辆进行检测，核对发动机号、车架号码与登记证号码是否一致，包括每辆机动车拓钢印，建立一车一卡勘查表，将检测结果予以记录。

在交车核对过程中，发现有23辆江铃全顺车均只有2个座椅（因工作需要已改装过，只有主副驾驶座椅，无法找回原有的座椅），车辆登记证上记载数为11座或17座，我们将相关情况及时汇报了委托方。

根据车辆管理部门的要求，变更过户前应对相关车辆进行检测，需要恢复原来数量的座椅及相关设施，才能通过检测。如果该23辆车不能恢复原有的座椅就不能拍卖。车辆直接送报废厂报废的价值很低，而且处置时间很长不能按照委托方要求的时间节点提供全部车辆额度单，也会影响委托单位的后续工作。

公司工作人员群策群力，提出是否可利用报废厂报废的相同型号车辆的座椅来配备的意见。主管领导立即多渠道、多方案联系咨询了车辆报废厂、车辆修理厂等负责人，说明此次拍卖国有资产的特殊性、紧迫性，希望得到车辆报废厂、修理厂的支持和帮助。厂方负责人表示理解和支持，但提出应先支付购置座椅、配件等相关的费用再进行后续工作。

为了使得国有资产保值增值、尽快启动拍卖程序，在与委托方沟通后公司当即表示由拍卖公司先垫付相关费用快速进入拍卖程序。由于我公司与相关各方前期良好的协调沟通，经过多方努力终于配齐座椅及缺损部件，顺利通过了车辆检测。

如期成功拍卖

因公司长期处置拍卖机动车与相关车辆管理部门保持着良好的人脉关系和丰富的客户资源，故在较短的时间内，把相关手续全部办妥，为标的尽快进入拍卖环节争取了宝贵时间。

公司快速制作了拍卖公告、拍卖车辆信息汇总、拍卖须知及拍卖特别规定并按法定程序组织看样，齐心协力完成了拍卖前准备工作。最终，在4月4日顺利举行了拍卖会，80多辆车全部拍卖成交，在委托方要求的时间节点完成全部拍卖处置工作，拍卖成交价超出评估价42.6%，尤其是23辆缺座椅的车，比原来直接报废价格增长了300%，确保了国有资产拍卖处置保值增值的要求，拍卖公司在拍卖工作程序上和遇事处理能力上得到委托方的充分肯定和赞扬。

在此拍卖案例中，拍卖公司除了严格遵循“公开、公平、公正、诚实信用”的拍卖原则以外，还特别注重国有资产处置的各项要求和标准，在不到一个月的时间内，通过积极的努力、熟练的专业技能和良好的沟通协调能力，充分发挥主观能动性和公司优势，稳妥、及时、有效地拍卖处理受托资产，获得了全部车辆一拍成交和较高的成交溢价率，特别是有效地解决了车辆一系列的瑕疵问题，实现了国有资产的保值增值。

 

案例三：国有疑难“老公房”拍卖

2015年6月，上海黄浦拍卖行有限公司受上海某大型国有集团公司委托，拍卖位于上海普陀区西康路1407弄6号201室、202室、203室共三套房，建筑面积376平方米住宅，要求整体拍卖。

深入一线，排摸情况

接委托后，公司人员立即去现场进行实地看房，并了解到该房产的实际情况。该房产历史上一直是企业办公使用着三套住宅，已将住宅基本结构进行了完全的改变，三套住宅墙体、划分、形状全部改变打通成一个整体，煤、卫也已多年废弃，经过多次进行周边走访摸排此房产价格及情况。

由于该房产沿路噪声污染严重，周边建筑容积率太高影响二楼采光，加之老公房设计落后居住朝向和使用率不理想，若按委托的价格整体拍卖几乎是不可能成交。

全新思路，制定方案

在当时房产总体形势不景气和该标的自身条件不佳背景下，黄浦拍卖行认为按小面积房产出售优于按大面积整体出售，而且容易成交，委托方利益也能得到最大化。最终公司提出是否可改变常规的处置办法，果断大胆提出由我司先垫付15万左右的整改费，将三套房恢复原始结构，重新安装三套厨卫，然后将恢复所花费成本再加到起拍价上的办法，分三套进行拍卖处置的设想。

通过与委托方进行几次沟通，说服其放弃整体拍卖的初衷。可喜的是，委托方经过研讨和考察，并履行相应审批程序，同意采纳了黄浦拍卖公司的意见，并指派其施工队进行了恢复性整改，使恢复后的拍卖标的面貌焕然一新。

广泛招商，成功拍卖

在公司的积极推广招商下，恢复后的三套住房吸引了众多购房竞拍者，7月19日的拍卖会当天有6位意向竞买人参加了竞拍。通过多伦竞拍，最后三套房全部成交，成交情况大大超出了委托方的预期。公司在一个多月的时间里，用创新的处置思路和专业的操作手段，很好地完成了委托拍卖，实现了国有资产处置的保值和升值。这让黄浦拍卖行的领导和业务人员心里都感到甜滋滋的，且一直对此宗国有房产拍卖津津乐道、回味无穷。

我们认为，拍卖国有资产，尤其是存在瑕疵的国有资产，首先拍卖公司必须对国有资产处置的目的和任务有清晰的领悟。其次，要对房地产交易市场的政策和行情以及标的物的可能成交状况有相当准确的把握。再者，必须要敢于创新、勤于沟通、主动投入、专业施策、精于掌控。

当然，拍卖公司多年雄厚的客户资源积累和专业运作水平也是处置成功的坚强保证。

（供稿/上海黄浦拍卖行有限公司）

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